V jednom z minulých dílů rubriky jsme se věnovali základním otázkám nájemního vztahu u nájmu bytu a domu. V této relaci navážu na dotaz jednoho ze čtenářů, který se zajímal o revizi a čištění komínů u domu, v němž se nájemní byt nachází.
Revize a čištění komínů jsou plnění spojená s užíváním předmětu nájmu stejně jako např. dodávky vody, tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a další plnění. Jde tedy o služby, které pronajímatel zajišťuje nájemci, aby došlo k naplnění účelu nájmu. Nová právní úprava vychází z toho, že je na vůli nájemce pronajímatele, aby si ve smlouvě dohodli, které konkrétní služby bude pronajímatel zajišťovat. V situaci, kdy k dohodě nedojde, stanoví zákon č. 67/2013 Sb. (tzv. zákon o službách) výčet základních služeb, které musí pronajímatel poskytovat. Zákon o službách stanoví mimo jiné i právo pronajímatele požadovat po nájemci placení záloh na úhradu nákladů za služby poskytované s užíváním bytu. Zálohy ostatně známe všichni. Výše záloh by měla být primárně předmětem dohody smluvních stran. Pokud by k dohodě nedošlo, je na pronajímateli, aby ji stanovil dle pravidel, která jasně stanoví zákon.
Stejně tak i rozúčtování služeb je ponecháno přednostně na dohodě pronajímatele a nájemce, resp. dvoutřetinové většiny nájemců v domě. Nedojde-li k dohodě, poskytuje zákon opět náhradní řešení. Náklady na služby se, v případě absence dohody, rozúčtovávají podle jednotlivých typů služeb, a to například tak, že dodávka vody a odvádění odpadních vod se stanoví v poměru naměřených hodnot na vodoměrech, provoz a čištění komínů pak podle počtu využívaných vyústění do komínů atd. Na revizi a čištění komínů se tak, není-li jiné dohody mezi nájemcem a pronajímatelem, podílejí všichni nájemníci v domě.
Po skončení zúčtovacího období má pronajímatel povinnost vyúčtovat nájemci skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby. Vyúčtování mu musí doručit nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. V případě, že je zjištěno, že má nájemce nedoplatek či přeplatek, je otázka jeho splatnosti opět věcí dohody stran, nicméně k finančnímu vyrovnání musí dojít nejpozději ve lhůtě čtyř měsíců ode dne doručení vyúčtování služeb nájemci.
Novinkou je pak stanovení peněžité pokuty ve výši sto korun denně v případě, že dojde z jedné nebo druhé strany k prodlení s plněním jakékoli nepeněžité povinnosti stanovené zákonem o službách, tedy i např. v případě opožděně dodaného vyúčtování služeb. Výslovné zakotvení pokuty představuje nový druh sankce, jenž doposud nebyl upravován. Smluvní pokuta byla do 1. 1. vždy jen záležitostí dohody smluvních stran.
Zákon o službách má přispět ke sjednocení postupu ve shora popsaných otázkách nájmu, ať již jde o byty v osobním vlastnictví, byty družstevní nebo o „běžné“ nájemní byty. Zda přinese nájemci spravedlivější vyúčtování služeb, než tomu bylo v mnohých případech doposud, ukáže čas.
Mgr. Jana Slintáková advokátka
Pozn. redakce: Autorka je absolventka Gymnázia v Rumburku a Právnické fakulty Univerzity Karlovy v Praze. Se svými dotazy se na ni můžete obracet prostřednictvím redakce novin, stejně jako se žádostí o kontakt na ni.