Jednou z oblastí, do kterých se zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále také NOZ) promítl zcela zásadním způsobem je vztah mezi nájemcem a pronajímatelem v případě nájmu bytu či domu. Poskytnout na následujících řádcích vyčerpávající výčet změn, ke kterým v oblasti nájemních vztahů došlo, není z kapacitních důvodů možné. Podívejme se tedy alespoň na obecný úvod a na některé otázky spojené s nájemným. K dalším změnám se vrátíme v některém z příštích dílů.
Nájem bytu a nájem domu je zvláštním typem nájmu, kdy pronajímatel přenechává nájemci byt či dům k uspokojení jeho bytových potřeb. Podstatou ustanovení o nájmu bytu či domu je, že nájemcova práva jsou posílena, což například znamená, že pronajímatel může nájem vypovědět jen z důvodů stanovených zákonem, nebo to, že se v nájemní smlouvě nesmějí objevit ujednání ukládající nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu. Je-li byt či dům pronajatý k jinému účelu než k bydlení, tato zvláštní ochranná ustanovení se nepoužijí. To platí i tehdy, pokud je nájemcem bytu právnická osoba, jelikož ta z povahy věci nemůže mít bytovou potřebu a není potřeba jí poskytovat zvláštní ochranu.
V nájemní smlouvě nově nemusí být ujednání o výši nájemného ani o způsobu jeho určení. Není-li ale výše nájemného smlouvou sjednána, je nájemce povinen platit nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy. To je samozřejmě velmi obecné ustanovení, proto je vhodnější, pokud smlouva výši nájemného obsahuje. Nájemce je povinen hradit nájemné předem na každý měsíc, nejpozději do 5. dne příslušného platebního období (nejčastěji měsíce), pokud si strany ve smlouvě neujednaly pozdější den.
Jako sankci za prodlení se splácením nájemného nově není možné požadovat poplatek z prodlení. Jelikož ale NOZ nestanoví zákaz sjednání úroků z prodlení z dlužného nájemného, je možné, že si někteří pronajímatelé ve svých smlouvách vymíní pro případ prodlení s úhradou nájemného úroky z prodlení, a to právě ve výši původního poplatku z prodlení, tedy 2,5 promile dlužné částky za každý den prodlení, nejméně však 25 korun za každý i započatý měsíc prodlení. Otázkou pak je, jak se k podobnému řešení postaví soudní praxe, zda jej nebude považovat za obcházení zákona. I v případě, že by tomu tak bylo, nebude tato skutečnost znamenat neplatnost celé smlouvy, nýbrž pouze tohoto daného ustanovení, které se takovým rozhodnutím stane nevymahatelné.
Nové podoby doznala i tzv. kauce, slovy nového kodexu jistota. Jistotu lze u nájmu bytu ujednat ve výši maximálně šestinásobku měsíčního nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel kauci vrátí nájemci a započte si přitom, co mu nájemce případně dluží z nájmu. Velkou novinkou je, že nájemce má právo na úroky z kauce od jejího poskytnutí, a to alespoň ve výši zákonné sazby.
V některé z příštích relací se k otázce nájmu bytu i domu opět vrátíme, a to i s ohledem na dotaz jednoho ze čtenářů týkající se plnění spojených s užíváním předmětu nájmu.
Mgr. Jana Slintáková advokátka
Pozn. redakce: Autorka je absolventka Gymnázia v Rumburku a Právnické fakulty Univerzity Karlovy v Praze. Se svými dotazy se na ni můžete obracet prostřednictvím redakce novin, stejně jako se žádostí o kontakt na ni.