V tomto díle rubriky Právní rádce se společně podíváme na další ze zásadních novinek, které přinesl zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále také „NOZ“), tentokrát v oblasti práva nemovitých věcí. Nový občanský zákoník se totiž vrátil k tradiční a mezinárodně uznávané zásadě, že stavba je součástí pozemku. Ta u nás platila již na základě Všeobecného zákoníku občanského z roku 1811, zrušena pak byla na počátku 50. let minulého století a nyní ji tu máme opět. Co vlastně tato na první pohled banální poučka znamená?
Do účinnosti NOZ platilo, že pozemek a stavba na něm byly dvěma samostatnými nemovitými věcmi. Stavba nebyla součástí pozemku. V důsledku tohoto přístupu bylo proto možné, aby vlastník stavby nebyl zároveň majitelem pozemku, na kterém stavba stojí.
Každý z nich mohl se svojí věcí nakládat rozdílně dle svého uvážení. To s sebou neslo mnoho těžkostí. Soudy často řešily situace, kdy se oba vlastníci nemohli dohodnout a např. vlastník pozemku bránil vlastníkovi stavby v přístupu na ni. Nový občanský zákoník proto přináší velmi potřebné řešení, když ve svém ust. § 506 odst. 1 zásadu opět obrací: „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.“
Mnoho z nás se ale dotýká situace, kdy nyní, tedy i po účinnosti NOZ, stále bydlíme v domě, který stojí na pozemku ve vlastnictví někoho jiného. Jak se v tomto případě dotkne změna uvedené zásady našeho života? NOZ řeší otázku nesouladu mezi majiteli stavby a pozemku tak, že obě stavby zůstanou i nadále samostatnou věcí. Cílem zákona je sice dosáhnout sjednocení vlastnictví stavby a pozemku do rukou jednoho vlastníka, ale v žádném případě se to nebude dít násilnou cestou. Zákon stanoví, že vlastník pozemku, na kterém se nachází stavba, která ještě není součástí pozemku, k ní má předkupní právo. A vlastník stavby má naopak předkupní právo k pozemku. Bude-li chtít jeden nebo druhý nemovitost prodat, musí ji nabídnout k prodeji nejprve druhému z vlastníků. Pokud osoba oprávněná z předkupního práva toto své právo uplatní, automaticky se stavba sloučí s pozemkem, stanou se jedinou věcí a stavbu už nebude možno od pozemku opětovně oddělit. V opačném případě, tedy když předkupník svého práva nevyužije a nemovitost bude prodána třetí osobě, přejde na tuto třetí osobu také povinnost nabídnout nemovitost při případném dalším převodu opět druhému z vlastníků, zatímco nemovitosti zůstanou i nadále dvěma samostatnými věcmi.
Co když si ale budeme chtít přece jen postavit dům na pozemku, který vlastní někdo jiný, bude to možné? Samozřejmě bude. Právě za tím účelem NOZ zavádí k již existujícím způsobům, jak toho dosáhnout, nový institut tzv. práva stavby. K němu se ale vrátíme zase v některém z dalších dílů.
Ze shora uvedeného je tedy zřejmé, že sjednocování vlastnictví nemovitostí má probíhat zcela přirozeně a v žádném případě nás nečeká žádný nucený odkup pozemků pod naší nemovitostí.
Mgr. Jana Slintáková advokátka
Pozn. redakce: Autorka je absolventka Gymnázia v Rumburku a Právnické fakulty Univerzity Karlovy v Praze. Se svými dotazy se na ni můžete obracet prostřednictvím redakce novin, stejně jako se žádostí o kontakt na ni.