Užívám byt, který je pro mě velký. Moje kamarádka má opačný problém, a proto bychom si byty chtěli vyměnit. Co proto musíme udělat? Je to vůbec možné, když já užívám byt města a ona byt patřící fyzické osobě?
Vzájemná výměna bytů je v zásadě možná, přičemž na ni pamatuje občanský zákoník v ustanovení § 715 a 716, a to i v případě bytů patřících různým pronajímatelům. Dohoda, jako právní úkon, musí samozřejmě splňovat základní zákonné náležitosti, ale navíc musí mít písemnou formu. Pokud by písemná forma nebyla dodržena, byla by dohoda absolutně neplatná.
Dalším zákonným požadavkem pro platnost dohody je písemný souhlas pronajímatele event. pronajímatelů. Tento by neměl být odmítnut bez vážného důvodu, protože právo na uzavření dohody o výměně bytu je v podstatě jedním z dispozičních oprávnění nájemce bytu. Pokud by pronajímatel bez vážného důvodu odmítl tento souhlas dát, může se nájemce obrátit na soud, který je poté oprávněn svým rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele. Zde musím podotknout, že výměny bytů se nemůže domáhat osoba, která má k bytu již pouze tzv. právo bydlení (např. obývá byt po skončení nájmu do zajištění bytové náhrady).
Pokud by předmětem výměny byl byt ve společném nájmu event. společném nájmu manželů, musí být subjekty dohody všichni tito společní nájemci resp. oba manželé. Pokud by některý z nich s výměnou nesouhlasil, dohoda o výměně by byla neplatná, avšak v tomto případě by se jednalo o neplatnost relativní, což znamená, že by byla pokládána za platnou, pokud by oprávněná osoba námitku její neplatnosti neuplatnila.
Fakt, že byla výše uvedená dohoda o výměně bytů uzavřena, však ještě neznamená, že by automaticky byly založeny nájemní vztahy k vyměněným bytům. Tyto je nutné založit novými nájemními smlouvami, které nemusí být stejného obsahu, jako nájemní smlouvy u původních bytů. Pronajímatel navíc není ze zákona povinen novou nájemní smlouvu uzavřít, což může být problémem, a proto je nejvhodnější, když se k tomu předem - např. při udělování souhlasu s výměnou bytu - písemně zaváže (např. uzavře s budoucím nájemcem smlouvu o budoucí nájemní smlouvě).
Mgr. Marta Hrubešová
advokátní kancelář
Národní 3003, 407 47 Varnsdorf
e-mail: hrubesova.m@interdata.cz
tel.: 412 374 451
606 880 712, 603 578 491
