autor:
Mgr. Marta Hrubešová, advokátka z Varnsdorfu
Před nedávnem jsme se dostali do velmi špatné situace, která ovlivnila také finanční hospodaření naší rodiny a dočasně nám znemožnila placení nájemného za byt. Nájemné jsme proto nezaplatili v měsících říjen 2001 - leden 2002. V lednu se situace vyřešila, vzali jsme si půjčku, dlužné nájemné jsme doplatili a řádně platíme dál. Pronajímatel, s nímž jsme mimochodem nikdy nevycházeli obzvlášť dobře, nyní tvrdí, že mu je jedno, že jsme nájemné doplatili dodatečně, že jsme jednou své povinnosti porušili a že je proto oprávněn dát nám z tohoto důvodu výpověď z nájmu bytu. Slyšela jsem, že soud, v případě, že je dlužné nájemné včas doplaceno, musí žalobu o přivolení k výpovědi zamítnout. Může nám tedy pronajímatel dát zmiňovanou výpověď?
Placení nájemného je jednou ze základních povinností nájemníka bytu. V souladu s § 711 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku je pronajímatel oprávněn dát nájemci výpověď z nájmu pro hrubé porušení jeho povinností, přičemž se za takovéto porušení považuje také nezaplacení nájemného nebo úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce. Není pravda, že by skutečnost zaplacení dlužného nájemného před vydáním rozsudku musela vést nutně k zamítnutí žaloby o přivolení k výpovědi z nájmu bytu. I po takovémto doplacení dluhu zde totiž tento výpovědní důvod existuje.
V praxi však soudy vždy posuzují také sociální hledisko každého případu. Rozlišují pak zajisté tzv. bezdůvodné neplacení nájemného a neplacení, které je důsledkem okamžité tíživé situace nájemníka. Pokud je proto situace taková, jak ji popisujete, je velice pravděpodobné, že by soud k Vaší výpovědi z nájmu nepřivolil, jelikož v tomto případě by chování pronajímatele, kterým by se domáhal práva dát Vám výpověď pro neplacení, mohlo být pokládáno za chování v rozporu s dobrými mravy.
Odmítla jsem pronajímateli platit jednu ze služeb v jím požadované výši, protože si myslím, že na ni nemá nárok. On mi sdělil, že mi dá výpověď z nájmu. Je k tomu oprávněn?
Pronajímatel by Vám zřejmě chtěl dát výpověď ze stejného důvodu, jako rodině z předchozí otázky - tedy podle § 711 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku. Myslím, že v tomto případě není situace jednoduchá, názory jsou zde různé. Podle právní teorie jsou si soudy dobře vědomy složitosti této otázky, k jejímuž řešení je nezřídka nutné ustanovit znalce, zejména pokud jde o ověření správnosti vyúčtování služeb. Zde bych proto odkázala např. na rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 13.6. 1994 (11 Co 35/94), podle kterého: ăPokud by se dluh sestával jen ze záloh na službách, které jsou sporné, nelze za takovéto situace dost dobře přivolit k výpovědi z nájmu.Ň Faktem však je, že každý případ, tedy i ten Váš, bude jistě soudem posuzován individuálně.
