autor:
Mgr. Marta Hrubešová, advokátka z Varnsdorfu
Jsme nájemníky v soukromém domě. V květnu tohoto roku nám skončila platnost nájemní smlouvy na dobu určitou. Protože jsme neměli kam jít, zůstali jsme v bytě bydlet. Majitel domu nedal u soudu návrh na vyklizení, proto jsme se domnívali, že se náš nájemní vztah znovu obnovil. Minulý týden nám však napsal dopis, ve kterém nám sdělil, že pokud do týdne jeho byt nevyklidíme, použije proti nám dovolenou svépomoc podle občanského zákoníku a vystěhuje nás. Může nás skutečně vystěhovat?
Domnívám se, že majitel domu si v tomto případě poněkud svérázně vyložil možnost použití svépomoci podle § 6 občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení, jestliže hrozí neoprávněný zásah do práva bezprostředně, může ten, kdo je tak ohrožen, přiměřeným způsobem zásah sám odvrátit.
Nejprve je třeba zdůraznit, že svépomoc má být skutečně výjimečným způsobem právní ochrany, který nastupuje jedině v případě, že hrozí bezprostřední nebezpečí a případná právní ochrana poskytnutá příslušnými státními orgány (zejména soudy) by přišla pozdě.
Z výše uvedeného důvodu je pro použití svépomoci stanoveno několik přísných podmínek, které musí být splněny, pokud nejsou, je jednání osoby posuzováno jako nedovolená svépomoc. Jednou z těchto podmínek je to, že právo musí být neoprávněným zásahem porušeno skutečně bezprostředně, což znamená, že je zde bezprostřední hrozba zásahu, popř. takovýto zásah již započal a nebyl ukončen. Dojde-li k tomu, že ne-oprávněný zásah přešel v pokojný stav, není svépomoc možná. Pokud by např. nějaké osoby vnikly násilím do některého z bytů v domě, mohl by je majitel bezprostředně po jejich vniknutí vyklidit. Jestliže by to však neučinil a nechal by je v bytě nějakou dobu bydlet, i když by tyto osoby v bytě stále setrvávaly bez právního titulu (resp. neoprávněně), nemohl by již majitel použít svépomoc, ale musel by podat návrh na vyklizení nemovitosti u soudu.
Jak tedy vyplývá z toho, co jsem uvedla výše, ani ve Vašem případě, podle mého názoru, majitel domu nemůže použít k Vašemu vyklizení svépomoc, ale musí po skončení konkludentně obnoveného nájmu podat návrh na vyklizení u soudu.
Pronajímatel začal v červnu toho-to roku provádět v domě, v němž bydlíme, rozsáhlé stavební úpravy. Celé léto je v domě hrozný nepořádek, všude je plno prachu a hluku. Řemeslníci pracují nepřetržitě včetně víkendů od sedmi hodin ráno do osmi hodin večer. Několikrát nám majitel domu z důvodu těchto stavebních úprav na celý den zastavil dodávku vody. Všechno bychom ještě vydrželi, ale nyní nám pronajímatel sdělil, že jsme povinni po ukončení stavebních prací společně uhradit náklady na generální úklid domu, přičemž tyto náklady asi desetkrát převyšují náklady na běžný měsíční úklid. V domě byl přitom před zahájením stavebních prací pořádek, a to i na půdě a ve sklepě, protože na toto si jako nájemníci potrpíme. Musíme majiteli domu zmiňovaný generální úklid hradit?
Úklid společných prostor je jednou ze služeb poskytovaných pronajímatelem nájemníkům v souladu s § 11 vyhl. Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Pronajímatel provádí rozúčtování skutečných nákladů na úklid podle počtu členů domácnosti. Cena této služby není regulována, avšak mělo by se jednat o cenu, která je v určité době v místě (např. ve městě) obvyklá. V rámci této služby by pronajímatel mohl účtovat nejen náklady na úklid chodeb, vestibulu, schodišť apod., ale i náklady na vyklizení nepořádku ze sklepů a půdy.
Něco jiného však je, pokud pronajímatel v domě provádí, jak uvádíte, rozsáhlé stavební úpravy. V tomto případě, podle mého názoru, pronajímatel nemůže přenášet na nájemníky náklady, které jsou s těmito stavebními úpravami spojeny, tedy např. na odvoz sutě či větší rozsah úklidu společných prostor v důsledku prašnosti apod. Naopak je nutno podotknout, že podle § 698 odst. 2 občanského zákoníku máte jako nájemci v případě, že se v důsledku stavebních úprav v domě podstatně nebo po delší dobu zhorší podmínky užívání bytu nebo domu, nárok na přiměřenou slevu z nájemného. Navíc podle § 698 odst. 3 v případě, že pronajímatel určitá plnění s užíváním bytu (resp. služby) v souvislosti se stavebními úpravami neposkytuje řádně a včas, máte také nárok na slevu z jejich úhrady. Pokud budete tyto své nároky chtít uplatnit, musíte tak učinit v prvé řadě u pronajímatele, a to bez zbytečného odkladu do šesti měsíců od odstranění závad.
Při uzavírání kupní smlouvy po mně známý chtěl, abych mu podepsal prohlášení, že nikdy v budoucnu nebudu namítat promlčení svého závazku. Zdá se mi to divné, tak jsem mu zatím nic nepodepsal. Může po mně takovou věc chtít?
Váš známý rozhodně nic takového nemůže požadovat, protože podle § 574 odst. 2 občanského zákoníku dohoda, kterou se někdo vzdává práv, jež mohou v budoucnosti teprve vzniknout, je neplatná. Je možné vzdát se pouze práv, která již existují, a to rozhodně není možné říci o právu namítat promlčení v době, kdy teprve vzniká závazek, resp. je uzavírána kupní smlouva.
