autor:
Mgr. Marta Hrubešová, advokátka z Varnsdorfu
Vlastníme obytný dům, přičemž je v něm 5 bytů v pronájmu a v jednom z bytů bydlíme my. Jedná se o staré byty s původním vytápěním, tj. s kamny na tuhá paliva. Rozhodli jsme se, že letos v létě v tomto domě provedeme změnu vytápění tak, že zavedeme do všech bytů ústřední topení s kotli na tuhá paliva. Můžeme žádat nájemníky, aby nám uhradili část nákladů na tuto změnu vytápění?
Podle § 687 odst. 2 občanského zákoníku, nestanoví-li smlouva jinak, hradí nájemce drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou. Co je považováno za drobnou opravu či běžnou údržbu, je specifikováno v nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník. V každém případě však lze konstatovat, že náklady na změnu vytápění nespadají do žádného z okruhů výše uvedených nákladů, které je nájemník povinen hradit. Změna vytápění však zřejmě bude mít vliv na kategorii bytu a tedy i na výši nájemného. Proto je možné, abyste se s nájemníky dohodli například tak, že jim, pokud se na nákladech spojených se změnou vytápění budou podílet, nebudete toto nájemné po určitou dobu zvyšovat.
S pronajímatelem bytu mám uzavřenou nájemní smlouvu na dobu určitou, tj. na 2 roky. Nájem podle této smlouvy skončil 31. ledna tohoto roku. Jelikož jsem neměl jiný byt, pronajímateli jsem skončení nájmu samozřejmě nepřipomínal. On se mi ozval až začátkem dubna s tím, že mě požádal, abych byt okamžitě vyklidil. Bratr mi říkal, že mě pronajímatel měl vyzvat dřív, protože nyní se můj nájem automaticky prodloužil. Má pravdu?
Pokud jste měl uzavřenou nájemní smlouvu na dobu určitou, končí nájem uplynutím doby, na kterou byl sjednán. V § 676 odst. 2 občanského zákoníku je však uvedeno, že užívá-li nájemce věc i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá do 30 dnů u soudu návrh na vydání věci nebo vyklizení nemovitosti, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než jeden rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu. Vzhledem k tomu, že se jedná o tzv. nevyvratitelnou právní domněnku konkludentního obnovení nájemního vztahu, lze ve Vašem případě konstatovat, že Vás pronajímatel skutečně měl dřív nejen vyzvat, ale případně podat soudu výše uvedený návrh na vyklizení, protože nyní již byl nájemní vztah obnoven, a to na 1 rok. K takovémuto obnovení nájemního vztahu může samozřejmě dojít i opakovaně.
